Costruzione di verande negli edifici condominiali e divieti e limiti alle alterazioni delle facciate condominiali.

La costruzione di verande negli edifici condominiali, quali manufatti finiti che si caratterizzano per l’autonoma utilizzabilità e per la non precarietà della struttura di cui si compone oltre che per la capacità di ampliare il godimento dell’immobile, sono problema annoso e frequente in moltissimi condomini soprattutto quando possono comportare un pregiudizio estetico o rendere talune parti comuni inidonee all’uso o al godimento dei condomini stessi. Proprio per la frequenza di diatribe sul punto, la giurisprudenza sia di merito che di legittimità si è più volte occupata dell’argomento dettando una disciplina abbastanza uniforme laddove il codice civile nulla sembra prevedere.  A ben vedere il codice civile nulla detta in materia in maniera specifica, ma viene richiamato l’art. 1120, comma 2, c.c. rubricato sotto il titolo innovazioni.  L’art. 1120 al secondo comma dispone “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.  Si pone, quindi, la necessità di verificare secondo gli orientamenti giurisprudenziali quando si possa dire alterato il decoro architettonico dell’edificio o quando risulti menomata la capacità di anche un singolo condomino di godere della cosa comune o quando, ancora, si ritenga arrecato un pregiudizio agli altri condomini. Sul primo punto la Cassazione è più volte intervenuta specificando che, in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che sia stato alterato il riconosciuto pregio artistico della facciata, ma è sufficiente che sia alterata la complessiva armonia dell’edificio, da valutarsi tuttavia caso per caso. Sul secondo e terzo punto, in merito al pari uso della cosa comune o al pregiudizio che dalla realizzazione dell’opera può derivarne, la giurisprudenza (Cass., 18 novembre 1975 n.3872; Cass. 29 luglio 1981 n.4861;) ha stabilito che la costruzione della veranda non deve comportare una diminuzione di luce o aria  al proprietario del piano contiguo e non deve arrecare danni igienici od estetici all’edificio. Su quest’ultimo aspetto interessante appare la sentenza del Trib. Di Milano del 26.06.1989, laddove reputa illegittima, la costruzione di verande su balconi di proprietà esclusiva, quando da tale realizzazione risulta limitata la circolazione d’aria all’interno delle scale e dei pianerottoli comuni determinando conseguenti e spiacevoli ristagni di odore o pericolo a parti comuni dell’edificio.  Verificata la legittimità e la possibilità di costruire, per quanto riguarda l’eventuale autorizzazione assembleare, ai fini della realizzazione del manufatto, la giurisprudenza, partendo dall’assunto del primo comma dell’art. 1121 che prevede la necessità di autorizzazione assembleare nel caso di innovazioni che comportino oneri per tutti i condomini, ha escluso che tale autorizzazione sia necessaria se la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta venga assunta e ricada interamente sul solo condomino, trovando applicazione la norma generale in tema di uso delle cose comuni di cui all’art. 1102 c.c.